소액임차인이 경매 시 보증금 일부를 우선 보호받는 제도인 '최우선 변제금액'. 서울, 수도권, 광역시 등 지역별 금액 기준과 실제 사례까지 상세하게 안내합니다.
전셋값이 높아지고, 부동산 경매가 늘어나면서 소액임차인 보호제도가 다시 주목받고 있습니다.
특히 전세 계약 후 임대인이 파산하거나 건물이 경매로 넘어갈 경우, 가장 걱정되는 건 보증금을 돌려받을 수 있을지 여부입니다.
이때 중요한 보호 장치가 바로 ‘최우선 변제권’입니다.
일정 금액 이하의 보증금을 가진 소액임차인은, 선순위 채권자가 있어도 일정 금액을 최우선으로 보장받을 수 있는 권리가 부여되는데요.
이번 글에서는 최우선 변제금액 기준과 실제 적용 사례까지 자세히 살펴보겠습니다.
글의 요약
- 소액임차인 요건: 보증금이 지역별 기준 이하이고, (전입신고+점유 요건)을 갖추었을 때 인정
- 최우선 변제금액: 지역별 최대 2500만 원~5500만 원까지 보장
- 주의사항: 근저당권 설정일 당시 법령 기준 적용 → 보증금 증액 시 자격 상실 가능
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1. 소액임차인이란? 보호 대상이 되기 위한 요건
‘소액임차인’이란 말 그대로 비교적 적은 금액의 보증금으로 임대차계약을 맺은 임차인을 의미하며,
다음 두 가지 조건을 모두 충족해야만 최우선 변제권이 적용됩니다.
1-1. 보증금이 소액 기준 이하
2023년 2월 21일 개정 기준
| 지역 구분 | 보증금 기준액(이하 시 소액임차인 인정) |
| 서울 | 1억 6,500만 원 |
| 과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만 원 |
| 광역시 (세종 제외) | 8,500만 원 |
| 그 외 지역 | 7,500만 원 |
1-2. 대항요건 충족
- 전입신고 완료 + 실제 거주(점유) 중
- 경매 개시결정 등기 이전까지 완료되어야 함
이 두 조건이 충족되어야만 소액임차인으로서 최우선 변제 보호를 받을 수 있습니다.
2. 최우선 변제금액 – 실제 받을 수 있는 금액은?
소액임차인으로 인정된다고 해서 보증금 전체가 보호되는 것은 아닙니다.
아래는 지역별 최우선 변제한도입니다.
| 지역 구분 | 최우선 변제한도액 |
| 서울 | 최대 5,500만 원 |
| 과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포 | 최대 4,800만 원 |
| 광역시 (세종 제외) | 최대 2,800만 원 |
| 그 외 지역 | 최대 2,500만 원 |
이 금액은 보증금과 낙찰가의 절반을 동시에 비교해 작은 금액이 기준이 됩니다.
즉, 최종 받을 수 있는 변제금은 다음과 같은 공식으로 결정됩니다.
최우선변제금 = min(보증금 × 일정비율, 최우선한도, 낙찰가의 50%)
3. 적용 시점은 언제? 기준 시점 확인은 필수
최우선 변제권 적용 여부는 '근저당권 설정일' 기준으로 판단합니다.
즉, 내가 임대차계약을 맺은 시점이 아니라,
그 집에 담보권(근저당권)이 설정된 시점을 기준으로 법령이 적용됩니다.
예시
- A 임대차 계약일: 2024년 5월
- 등기부등본 상 근저당권 설정일: 2023년 1월 → 2023년 기준 보증금 기준과 최우선 금액이 적용
주의사항
- 보증금이 이후에 인상되었고 기준 초과 시, 소액임차인 자격을 잃을 수 있음
- 반드시 계약 전 등기부등본 확인 필요
4. 실제 사례로 이해하기
사례 1 – 서울, 보증금 8000만 원
- 지역 기준: 서울
- 최대 변제한도: 5,500만 원
- 낙찰가: 1억 원 → 절반 = 5,000만 원
- 실제 반환액:
min(5,500, 8,000, 5,000)→ 5,000만 원
사례 2 – 광역시, 보증금 9000만 원
- 소액 기준(8,500만 원) 초과 → 소액임차인 아님
- 최우선 변제 보호 대상 아님
사례 3 – 기타 지역, 보증금 7000만 원
- 기준 이하 → 대상자
- 최대 변제액: 2,500만 원
- 낙찰가 절반: 3,000만 원
- 실제 반환액:
min(2,500, 3,000, 7,000)→ 2,500만 원
5. 소액임차인 최우선 변제를 위한 체크리스트
| 항목 | 확인 내용 |
| 보증금 금액 | 지역별 기준 이하인지? |
| 전입신고 | 계약 직후 완료했는가? |
| 점유 상태 | 실제 거주 중인가? |
| 등기부등본 | 근저당권 설정일은 언제인가? |
| 배당요구 | 경매 개시 후 법원에 제출했는가? |
6. 배당요구서 제출 – 최우선 변제를 위한 마지막 절차
소액임차인이라 해도, 법원에 배당요구를 하지 않으면 보장받을 수 없습니다.
반드시 경매개시 결정이 내려진 후 정해진 기한 내에 배당요구서를 제출해야 합니다.
- 제출처: 관할 법원
- 필요 서류: 주민등록등본, 임대차계약서 사본, 확정일자부, 전입일자 확인서 등
- 기한: 경매개시일로부터 2개월 이내
7. 마무리 요약
- 소액임차인 보호제도는 경매 상황에서 임차인의 보증금을 일정 범위 내 우선적으로 보호
- 보증금과 지역 기준, 대항요건, 근저당 설정일 등을 정확히 확인
- 배당요구 절차는 반드시 직접 해야 하며, 자동 보호되지 않음
- 적용 기준은 계속 변동 가능 → 2025년 개정 여부도 주의 깊게 살펴야 함
Q&A
Q1. 서울인데 보증금 2억 원이면 보호 못 받나요?
A. 네. 서울 기준은 1억 6,500만 원 이하입니다. 기준 초과 시 소액임차인이 아니며 최우선 변제를 받을 수 없습니다.
Q2. 등기부등본은 어디서 확인하나요?
A. 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 확인 가능합니다.
Q3. 계약 중간에 보증금을 올리면 어떻게 되나요?
A. 인상 후 총 보증금이 기준을 초과하면 소액임차인 자격이 사라질 수 있습니다.
Q4. 최우선변제는 자동으로 입금되나요?
A. 아닙니다. 반드시 경매 절차 중 법원에 배당요구서를 제출해야 지급받을 수 있습니다.
Q5. 기준은 매년 바뀌나요?
A. 고정은 아니며, 주택 시장 변화와 정책 방향에 따라 개정됩니다. 반드시 최신 기준 확인이 필요합니다.
참고자료
